施設のスペックは何を見る？物流拠点の選定基準を解説

物流施設選定で確認すべきスペック

物流施設（倉庫）の選定において確認すべきスペック（仕様）は、自社の取扱商品、配送頻度、作業人数によって異なりますが、一般的に最重要視される基本スペックと、業務効率に直結するチェックポイントがあります。
以下に、選定時に必ず確認すべき項目をカテゴリ別に整理しました。

1. 建物の基本構造・キャパシティ（保管効率）

保管できる荷物の量や種類、マテハン（生産物流機器）の導入可否を左右します。

• 有効天井高：5.5m以上が一般的なマルチテナント型（複数企業が入居する倉庫）の標準です。ラックを何段組めるか、高層ラックが組めるかを確認します。
• 床荷重：1.5t/㎡以上が標準的です。重量物（液体、金属、大型機械など）を扱う場合や、高層ラックを建てる場合はこれ以上の強度が必要です。
• 柱スパン（柱間隔）：10m〜11m以上あると、一般的なパレット（1.1m×1.1m）やラックを無駄なく効率的に配置できます。柱の間隔が狭いとデッドスペースが生まれます。

2. 配送・入出荷の利便性（スピード・動線）

トラックの接車効率や、周辺の交通利便性は配送コストと時間に直結します。

• バース数と形状：同時に何台のトラックが接車できるか。高床式（ホーム高約1.0m、コンテナや大型車向け）か、低床式（配送車・プラッター向け、ワンボックス車が乗り入れ可能）か、自社の車両に合っているか。
• アプローチ（上層階へのアクセス）：平屋・2階建ては荷役効率が高いと言われています。マルチテナント型（高層）は上層階へアクセスする方式が「ランプウェイ（トラックが直接上層階に登れる）」か「垂直搬送機・エレベーター（1階で荷受けして上層階へ運ぶ）」かがポイントです。スピード重視ならランプウェイ型が有利です。
• ヤード（敷地内空地）の広さ：大型トレーラーや40フィートコンテナがスムーズに転回・待機できるスペースがあるか。待機スペースがない場合、近隣トラブルやトラックの遅延につながります。

3.自動化対応・作業環境

• 電気容量（キュービクル）：将来的に自動梱包機、AGV（自動搬送ロボット）、自動倉庫、全館冷暖房などを導入する場合、標準の電気容量では足りなくなるケースがあります。増強可能か確認が必要です。
• 空調設備：倉庫内に冷暖房が完備されているか、あるいは後付け可能か。特に医薬品、食品、精密機器、アパレル（カビ対策）を扱う場合や、従業員の熱中症対策として必須の確認項目です。
• 床の平滑度：AGVや自動化ロボットを走行させる場合、床のわずかな傾きや段差がエラーの原因になります。

4. BCP（事業継続計画）

セキュリティ災害時のリスク管理や、荷物の安全性を担保するスペックです。

• 構造：免震構造か耐震構造かの確認が必要です。
• 非常用発電機：停電時にどの程度の時間、どの設備（事務所、一部の照明、シャッター、セキュリティ等）が動くか。一般的には24時間〜72時間程度稼働するスペックが望ましいです。
• セキュリティ：外周フェンス、監視カメラ、入退館管理システム（カードリーダーなど）の有無を確認しましょう。

5. 雇用環境（労働力確保）

どれだけスペックが良くても、働く人が集まらなければ倉庫は機能しません。

• 共用スペース：売店、コンビニ、カフェテリア、休憩室、シャワールームなどの充実度。
• 公共交通機関からのアクセス：最寄り駅から徒歩圏内か、または送迎バスの有無。
• 駐車場・駐輪場：従業員用の車・バイク・自転車の駐車スペースが十分に確保されているか。

以上が物流施設を選ぶときに必ず確認すべき基本スペックですが、現在特に問い合わせが多い6つ目のチェックポイントとして、「営業倉庫登録を受けられる施設か」を確認されるケースが急増しています。

営業倉庫の運営・利用には、施設設備基準の充足や倉庫管理主任者の選任など、倉庫業法に基づく登録基準を満たす必要があります(参照*1) 。取引先に対するコンプライアンス遵守や社会的信用の維持、万が一の事故における補償体制（火災保険・寄託約款）、さらには管理品質の担保など荷主・事業者双方にとって多くのメリットがあるため、拠点選定における新たな確認必須項目と言えるでしょう。

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規模による物流施設の定義と特長

不動産業界や物流業界において「大型物流施設」に対する厳密な法的定義は定められていません。しかし、延床面積が10,000㎡（約3,000坪）以上の施設を大型物流施設を指すのが一般的です。

さらに、30,000㎡以上に達する施設は「超大型」に位置づけられ、大手デベロッパー主導による最新機能を備えた拠点が多数を占めます。

こうした施設では「マルチテナント型」の採用が進んでおり、複数のテナント企業が区画ごとに共用・分散利用するスタイルが主流となっています（参照*2）。

規模別に見た各物流施設の特長は以下表の通りです。

昨今、物流施設は賃料が高騰しており、同じ配送エリアであっても築年数や施設仕様で倍ほども賃料差があるケースが増加しています。

しかし、2010年代以降に建設された物流施設は基本性能である床荷重、有効天井高、柱ピッチはほぼ大差がなく、賃料差はこの基本性能を最低限クリアすべき基準としておき、立地、機能、性能、利便などの差を、現地現物を見て確認することがよいでしょう。

施設選定で特に着目するポイント

基本性能をクリアしていることを確認した上で、特に注目すべき施設性能面のポイントは優先順位順に以下の通りです。

⑴区画割り

一般的に小型倉庫は限られた敷地に立地し、住宅地や大型車の通過が困難な道路沿いに立地し、倉庫の形も土地に合わせた形状で建設されていることが多く、階段や窓があり、面積通りに使用できない場合も多くあります。

大型倉庫も同様の立地条件の制限がある場合、壁がのこぎり型になっていたり、日影規制の影響で最上階の天井の一部が低くなっていたりと、カタログで読み取れるスペック通りになっていない場合があります。

また、オーナー側の意向で敷地面積いっぱいに建物を建てようとして、防火区画をうまく切れずに庫内が壁だらけになっていたり、袋小路が発生していたり、トラックの待機場がない、取り回しに非常に時間がかかるといったこともあります。これらはパンフレットでは記載されていないことが多いため、必ず現地確認をすることをお勧めします。

⑵縦搬送能力

小型倉庫で多いのが、上層階にフォークリフトを揚げられずに2階以上のスペースで手作業を強いられるケースです。フォークリフトを上層階で使用するためには3.5t以上の貨物搬送能力のあるエレベーターがあるかどうかをチェックしましょう。上層階の床荷重のチェックも同様です。

また、貨物用エレベーターは法令により月次・年次点検が義務付けられており、維持費用がかかります。垂直搬送機にはこの法令点検の義務がない（メーカー推奨点検はあります）ため、縦搬送のための維持費用は貨物用エレベーターより安く済みます。

垂直搬送機はパレットしか載せられないローラータイプではなく、かご車も載せられるパレットタイプが現在の主流となっています。

⑶使用可能電力

現在、平均気温の上昇により作業用空調のニーズが非常に高まっています。また人手不足により自動化機器の導入も盛んですが、これらを動かす電力が十分に確保できず導入できない施設も増えています。

倉庫は主に高圧電源契約を行っていますが、自社が入居した際、使用できる電力に十分な余裕があるか確認するようにしましょう。超大型施設はロボットや自動化設備、空調が必要な作業等があることをあらかじめ見越した形で、特別高圧契約で電力供給ができる施設がほとんどのため、マテハンや自動化設備を導入する予定がある企業は超大型施設に入居するほうがメリットが多くなる場合があります。

⑷セキュリティ

現在、商品の盗難や防犯管理のためにセキュリティの設置はほぼ標準の装備となっています。物理錠の貸し借りによる紛失やコピーによる悪用のリスクを防止できるため、築浅の大型倉庫ではほとんどの施設が機械警備を導入しており、入居時に必要枚数のカードキーを発行し、入退場を管理する仕組みとなっています。

また、営業倉庫登録を受けるためには、施設基準として防犯措置（機械警備の導入や防犯体制の整備など）が求められています(参照*1)。

50,000㎡以上の延床面積を持つ倉庫のほとんどは常駐の有人警備システムを導入しているため、セキュリティの面でも大型の倉庫はメリットが多いです。

⑸環境性能・BCP

環境性能については既に一般的になったLED照明のほか、大型施設になるほど断熱屋根や壁、作業用空調、送風機といった作業環境を快適に維持するための施設性能を装備しているものが増えてきます。

超大型倉庫になればさらに自家消費型太陽光発電や、建築時点からの環境対応を行っている公的認証（BELS（ベルス）、CASBEE、LEED認証など）を取得しているかどうかをチェックすることも有効です。

超大型倉庫になればさらに自家消費型太陽光発電や、建築時点からの環境対応を行っている公的認証（BELS（ベルス）、CASBEE、LEED認証など）を取得しているかどうかをチェックすることも有効です。

BCPについては免震構造、非常用電源といったものがありますが、現在は発生頻度から水害リスクが大変高まっているためハザードマップ上安全な立地に位置しているのか、リスクがある場合、どのような配慮によって建物を建設しているのか、を確認しましょう。

⑹アメニティ

物流施設におけるアメニティの概念は現在物流不動産業界をけん引するデベロッパーが採用した概念で、マンションやオフィスを建設してきた知見を活かし、従業員が働きやすく利便性のよい環境を施設が提供することで、従業員の確保や長期就労をサポートする効果をもたらしています。これらは従来の物流事業者にはあまり盛んではなかった概念で、施設がこれらを提供することで多種多様なサービスが享受できるようになっています。

利用者は相応にコストがかかりますが、自社では行き届かせられないレベルのサービスを入居するだけで利用できるのは魅力となっています。

関東地区の超大型施設の装備

現在、日本の主要都市には多くの超大型物流施設が竣工・運用していますが、その中でも超大型施設の草分けとなり、現在の物流施設の施設装備をけん引した代表的な関東地区の超大型物流施設を紹介します。

それぞれに共通する仕様もあり、また個性あるコンセプトによって構築された設備や機能があり、その後の物流施設の新しい標準を作り上げた物流センターとなります。

この後、大型物流施設は日本全国へ展開し、関東地区の倉庫は冷凍冷蔵・危険物といった機能特化型の施設が建設されていくこととなります。

各施設が目指したコンセプトや機能・仕様を確認・比較することで、自社の物流拠点構築の参考にしてください。

ダイワコーポレーションの施設建設に対するアプローチ

ダイワコーポレーションでは現在関東一都三県に特化して物流拠点を開発しており、2008年の新山下地区でのBTS型の大型物流拠点の開発を皮切りに、関東エリアでドミナントで物流拠点を建設してきました。

デベロッパー様各社と協働し、施設仕様・庫内設備のプランニングから参加し、倉庫実務を自社で担っている知見を強みとして、使いやすさはもとより、破損時の被害軽減や原状回復まで見据えローコストで運営できる拠点を構築していることが特長です。

ダイワコーポレーションの工夫を凝らした拠点をご紹介します。

⑴横浜本牧営業所　2016年竣工
　延床面積　66,588㎡（20,143坪）

竣工当時は当社最大の拠点として開設された、輸入荷受けから加工、全国出荷までを一括で担うBTS型物流施設です。 1階の両面バースおよび3階のスロープ式・中央車路両面バースを合わせ、計80バースの接車区画を備えており、3拠点に分かれていた機能を集約しました。
南本牧ふ頭至近のショートドレージエリアに立地することで、コストの削減に貢献します。
さらに2階全区画を定温庫仕様とすることで、徹底した商品品質管理を実現しています。

⑵横浜町田営業所　2019年竣工
　延床面積　95,153㎡（28,783坪）

当社初のランプウェイを持つマルチテナント型倉庫として竣工しました。1区画665坪の小間口での賃貸に対応しており、使用区画の増減にも柔軟に対応可能です。電気供給も3,000kVAの供給余力を確保しています。
徒歩圏内の鉄道駅が3駅あるため通勤利便性が高く、周辺居住人口も多いため、従業員の確保において大きな優位性があります。

⑶千葉八千代営業所　2025年竣工
　延床面積　127,753㎡（38,640坪）

八千代エリアでは希少なダブルランプウェイを備えた先進的物流施設です。
小分割区画の設定をはじめ、1階一部の両面バース化など、多様なニーズに応える設計としています。
全テナント区画への電動シャッター導入や、庫内に空調用ファンの設置をしています。カフェテリア・厨房付き食堂、コンビニを整備しており、就労環境の快適性も特徴のひとつです。
さらに免震構造の採用により事業継続性（BCP）を確保。最寄り駅から施設専用の送迎バスも運行しています。

⑷川崎営業所　2026年竣工
　延床面積　33,602㎡（10,165坪）

首都圏有数の物流集積地である東扇島エリアに属し、首都高速道路をはじめとする広域交通網へのアクセスに優れた立地に位置しています。容積率を最大限に活用し、多種多様な機能を一所に集約した高機能拠点として竣工しました。

ご紹介した拠点のほかにも、さまざまな物流施設・倉庫を賃貸管理しております。当社ではグループ会社による施設維持管理を内製化し、適正な施設運用とノウハウの蓄積を図っています。

他の拠点や詳しい設備情報につきましては、ダイワコーポレーションの拠点一覧をご覧ください。

おわりに

現在は多数の物流拠点が供給されている状況のため、一から拠点を建設するよりも、自社が必要としているキャパシティ・機能・仕様などの要件を把握することができれば、デベロッパーが建設・供給する施設の機能や仕様を理解して、自社にとり明確な基準と優先順位をもって選択をすることで、よりローコストで機能的な拠点を確保することが可能になります。

自社の用途に合う最適な物流拠点・貸倉庫をお探しの方や、物件選定の要件整理でお悩みの方は、ダイワコーポレーションの物流不動産サービスをご覧ください。サービス内容や導入事例、対応内容について詳しくご紹介しています。

物流不動産について詳しくはこちら

参照

• (*1) 物流：倉庫業法 – 国土交通省
• (*2) 大型倉庫とは？物流拠点を大型化するメリットやマルチテナント型の特徴を解説！ | 冷凍保管サービス コールドクロスネットワーク（COLD X NETWORK）